中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展概況
改革開放以來(lái)，中國(guó)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了一段蓬勃發(fā)展、變革轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)代。伴隨著旅游和地產(chǎn)這兩大行業(yè)不斷發(fā)展，在旅游市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)企業(yè)逐利行為的共同驅(qū)動(dòng)下，一種復(fù)合的旅游土地綜合開發(fā)模式開始進(jìn)入大眾視野，即由旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合而產(chǎn)生的，較大規(guī)模（數(shù)十平方公里至數(shù)百平方公里范圍）的、以旅游吸引物及其配套服務(wù)設(shè)施為導(dǎo)向的、結(jié)合戶外運(yùn)動(dòng)、會(huì)展購(gòu)物中心、休閑度假地產(chǎn)等多功能、全覆蓋的新型土地綜合開發(fā)模式。這種綜合開發(fā)模式被稱為“旅游導(dǎo)向型土地開發(fā)”，旅游地產(chǎn)是對(duì)這一開發(fā)模式下各類地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)稱。
一、旅游地產(chǎn)概念界定
1、從旅游角度來(lái)定義
從旅游的角度來(lái)定義旅游房地產(chǎn)的概念，比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。另一類觀點(diǎn)注重旅游房地產(chǎn)的環(huán)境依托特性，認(rèn)為旅游房地產(chǎn)必須依托周邊豐富的旅游資源（包括自然景區(qū)、人造景區(qū)），因此又把旅游房地產(chǎn)等同為“旅游景觀房地產(chǎn)”。從旅游產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的角度，旅游房地產(chǎn)更多地關(guān)注房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目所形成的旅游功能，“分時(shí)度假”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等均屬于這類項(xiàng)目。
2、從房地產(chǎn)角度來(lái)定義
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)開發(fā)理念出發(fā)，一切利用土地所進(jìn)行的建筑活動(dòng)都可以納入到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中來(lái)。各類旅游項(xiàng)目的開發(fā)，只有當(dāng)旅游資源具備合適的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，成為有機(jī)的旅游綜合體，才能引來(lái)人流、物流，形成真正的旅游活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，促進(jìn)旅游區(qū)消費(fèi)增長(zhǎng)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，可以將旅游房地產(chǎn)定義為，與旅游開發(fā)建設(shè)，如自然資源的開發(fā)、主題公園、高爾夫球場(chǎng)、各種功能的旅游住宿設(shè)施及度假區(qū)建設(shè)等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所形成的房地產(chǎn)項(xiàng)目。國(guó)內(nèi)目前比較突出的華僑城模式、宋城模式、觀瀾湖等都屬于此類。
3、與旅游地產(chǎn)相關(guān)的衍生概念
從旅游房地產(chǎn)引申而出的或相關(guān)的概念很多，有些甚至被作為旅游房地產(chǎn)的等同語(yǔ)，事實(shí)上，詳細(xì)分析不難看出，這些概念只是旅游房地產(chǎn)的一個(gè)側(cè)面或一個(gè)部分。
時(shí)權(quán)酒店：指將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如一年52周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)，消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。
產(chǎn)權(quán)酒店：指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司進(jìn)行分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。
養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后有管理公司回購(gòu)再出售，收益歸其家人所有。
景區(qū)住宅（旅游住宅）：是指發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的以長(zhǎng)期居住功能為主，具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。
運(yùn)動(dòng)休閑度假村：指在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地附近開發(fā)的度假別墅、酒店等項(xiàng)目。
旅游物業(yè)：是指各類以直接進(jìn)行旅游經(jīng)營(yíng)、旅游服務(wù)為目的的賓館、飯店、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等建筑及設(shè)施。
休閑房地產(chǎn)：指以商務(wù)休閑為主要功能的房地產(chǎn)項(xiàng)目。魏小安提出，旅游房地產(chǎn)不僅僅是給旅游者使用的，同時(shí)也是對(duì)應(yīng)于休閑市場(chǎng)的，因而提議用“休閑房地產(chǎn)”的概念取代旅游房地產(chǎn)。
分時(shí)度假：指消費(fèi)者向經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假的旅游企業(yè)購(gòu)買一定數(shù)量的“點(diǎn)數(shù)”，這些“點(diǎn)數(shù)”就成為他們選購(gòu)產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“點(diǎn)數(shù)”在分時(shí)度假企業(yè)（網(wǎng)絡(luò)）內(nèi)的不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的酒店、度假村靈活選擇其點(diǎn)數(shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施，消費(fèi)者不實(shí)際擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。
第二居所：按照居住頻率分類，住宅可以分為第一居所和第二居所。第一居所為業(yè)主家庭日常居住的物業(yè)，第二居所則是消費(fèi)者用于異地休閑度假、使用頻率較低的住所。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，人們對(duì)第二居所要求在3小時(shí)車程范圍內(nèi)，最好是90分鐘以內(nèi)，但最短距離也要在80公里以上，以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶;而對(duì)于面向國(guó)際客戶的第二居所，距機(jī)場(chǎng)不要超過(guò)1小時(shí)車程。
二、旅游地產(chǎn)發(fā)展背景分析
旅游地產(chǎn)的發(fā)展，既與旅游業(yè)的發(fā)展歷程相關(guān)也與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程密切相關(guān)。無(wú)論是旅游業(yè)還是房地產(chǎn)業(yè)，在中國(guó)都經(jīng)歷了重大的變革，其中，旅游業(yè)發(fā)展歷程與國(guó)家改革開放政策的實(shí)行具有尤為緊密的聯(lián)系，而房地產(chǎn)業(yè)在政策層面則主要受1998年的住房改革。旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，是了解中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的背景和基礎(chǔ)。
（一）旅游業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型及旅游市場(chǎng)需求
1、中國(guó)旅游發(fā)展正由觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)變
經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，國(guó)內(nèi)旅游總體上正處于由傳統(tǒng)觀光游覽向休閑度假轉(zhuǎn)變階段。依據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，度假旅游需求與收入水平存在很大關(guān)系。 隨著國(guó)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，度假市場(chǎng)前景廣闊。另一方面，受制于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，傳統(tǒng)旅游依然具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)規(guī)模。休閑度假目的地和傳統(tǒng)景區(qū)一定時(shí)期內(nèi)是我國(guó)旅游發(fā)展的兩類最重要載體。此外，由于觀光是休閑度假旅游的基本成分，高層級(jí)的旅游活動(dòng)不可能背離景觀品質(zhì)，越來(lái)越多的度假地選址于景區(qū)周邊。
2、中國(guó)景區(qū)承擔(dān)著綜合旅游目的地發(fā)展的歷史使命
世界旅游組織預(yù)測(cè)，2020年左右中國(guó)將成為全球第一大目的地國(guó)，龐大的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)也快速擴(kuò)張。這種趨勢(shì)，帶來(lái)中國(guó)旅游發(fā)展的廣闊前景和良好機(jī)遇，同時(shí)也給國(guó)內(nèi)景區(qū)接待造成巨大壓力。一方面，我國(guó)旅游資源空間分布不均衡，景區(qū)發(fā)展冷熱不均，整體上景區(qū)利用效率不高。另一方面，我國(guó)人均資源占有量低，難以滿足持續(xù)增長(zhǎng)的游憩需求。在美國(guó)，國(guó)土面積的3.5%是國(guó)家公園（不計(jì)州立公園）；而我國(guó)的國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)加在一起，也只占國(guó)土面積的1.89%。美國(guó)每萬(wàn)人擁有11.3Km2國(guó)家公園（不計(jì)州立公園）；而我國(guó)每萬(wàn)人擁有的國(guó)家級(jí)和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)面積僅有0.00013 Km2。這里特別值得注意的是，中國(guó)的風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)還居住著大量人口而美國(guó)的國(guó)家公園里基本上沒有常居人口。特殊的中國(guó)資源國(guó)情，面對(duì)國(guó)民人人享有的旅游權(quán)利和不斷增長(zhǎng)的出有能力，迫使我們必須建設(shè)一大批接待量大、吸引力強(qiáng)的綜合性景區(qū)，即通過(guò)TOLD模式引導(dǎo)旅游景區(qū)有序升級(jí)，從而起到優(yōu)化、平衡旅游供需結(jié)構(gòu)的作用。
3、中國(guó)未來(lái)的度假目的地主要分布在城市和風(fēng)景區(qū)及其附近
一般來(lái)講，城市主要是作為客源產(chǎn)生地和旅游集散地，除了商務(wù)會(huì)展旅游，多數(shù)觀光旅游和休閑度假旅游發(fā)生于城市周邊地區(qū)和遠(yuǎn)離城市的旅游景區(qū)。正是基于這種旅游時(shí)空規(guī)律，產(chǎn)生了環(huán)城游憩帶現(xiàn)象，約有50%出游力集中在環(huán)城市50公里以內(nèi)。但是由于上述人均休閑度假資源的限制，中國(guó)旅游發(fā)展模式無(wú)法重走西方道路，必須在有限的旅游景區(qū)和城市內(nèi)部解決國(guó)民不斷增長(zhǎng)的休閑度假需求。這就是說(shuō)，一方面我們需要在保護(hù)旅游資源的前提下適當(dāng)增加、擴(kuò)展各類自然風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、不可移動(dòng)文物保護(hù)區(qū)的旅游功能和服務(wù)能力，另一方面需要強(qiáng)化城市規(guī)劃、建設(shè)與管理中城市旅游吸引力和服務(wù)能力，將一個(gè)城市建設(shè)成為其他城市居民的度假目的地。這意味著國(guó)內(nèi)大部分的旅游開發(fā)，將主要集中在城市和旅游資源富集的風(fēng)景區(qū)附近。綜合考慮旅游出行特征、旅游開發(fā)成本與投資偏好、以及旅游資源存量制約，未來(lái)我國(guó)休閑度假地的布局必然會(huì)迫近城市或旅游景區(qū)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)推波助瀾旅游導(dǎo)向型土地開發(fā)
1、住宅地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)日益加大，房地產(chǎn)企業(yè)尋求多元化發(fā)展
1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)），正式宣布停止住房的實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，這標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入了市場(chǎng)化發(fā)展階段。1998年至2008年的十年時(shí)間里，期間盡管出現(xiàn)了一輪又一輪的調(diào)控打壓，但都沒有妨礙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在住宅市場(chǎng)賺的盆滿缽溢。然而，隨著房?jī)r(jià)日益高漲，以及由此帶來(lái)的社會(huì)矛盾和民生積怨，政府對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控日益趨緊。2009年底，國(guó)務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議，在強(qiáng)調(diào)保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)特別指出，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，此次提出"遏制"之說(shuō)，足見中央決策層平抑房?jī)r(jià)的決心。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨拿地成本高，資金融通難，銷售壓力大等困難，這樣一來(lái)，如果仍然只開發(fā)住宅地產(chǎn)，企業(yè)將會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。已經(jīng)有越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，并積極尋求新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2009年，住宅地產(chǎn)的標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科也宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，并提出持有型商業(yè)物業(yè)將占到萬(wàn)科未來(lái)開發(fā)模式20%的比重。這標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)將步入多元化發(fā)展階段。
2、低風(fēng)險(xiǎn)的土地一級(jí)開發(fā)受到房地產(chǎn)企業(yè)的追捧
日漸趨緊的宏觀調(diào)控政策，給房地產(chǎn)類企業(yè)帶來(lái)了一定的負(fù)面影響，而介入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的地產(chǎn)企業(yè)可以最大程度的抵御調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。從土地供應(yīng)角度來(lái)看，土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)，土地的稀缺性和需求增長(zhǎng)的矛盾日益突出，將使土地在很長(zhǎng)一段時(shí)期處于增值過(guò)程。而適合于旅游開發(fā)的土地，更因?yàn)槠渫恋刭Y源的稀缺性和獨(dú)特性而具有升值空間。
從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)角度來(lái)看，以土地加工和交易為對(duì)象的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對(duì)應(yīng)的資金路線圖清晰。現(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。由于征地、拆遷、市政等子市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。因此，一級(jí)開發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算，是風(fēng)險(xiǎn)較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
旅游導(dǎo)向型的土地開發(fā)，大部分都屬于一級(jí)土地開發(fā)的過(guò)程。在對(duì)土地作綜合規(guī)劃，完成一級(jí)開發(fā)之后，將可能涉及旅游房地產(chǎn)用地、商業(yè)用地、住宅用地等多種業(yè)態(tài)形式的二級(jí)開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)參與旅游導(dǎo)向型土地一級(jí)開發(fā)，更容易獲得該土地的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，這也吸引著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)介入土地一級(jí)開發(fā)?？梢哉J(rèn)為，同等環(huán)境下，涉足旅游導(dǎo)向型土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展后勁更足，成長(zhǎng)空間更大，也具有更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)尋求長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)其資金流動(dòng)過(guò)程可以分為以下三個(gè)階段：一是土地一級(jí)開發(fā)階段。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，這個(gè)階段的主要任務(wù)是把“生地”變成 “熟地”。承擔(dān)這一任務(wù)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入。二是房地產(chǎn)開發(fā)階段。即建筑施工階段，三是房地產(chǎn)銷售階段。傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，往往在第二階段，即建筑施工還未開始的時(shí)候，就會(huì)把銷售工作前置，通過(guò)銷售回籠一部分資金來(lái)投入建筑施工?？梢哉f(shuō)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式，是通過(guò)拿地——貸款——快速銷售——回籠資金——再拿地，這樣一個(gè)過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)其盈利和擴(kuò)張。
然而，隨著土地資源的日趨緊張和資金政策方面的緊縮，這樣的擴(kuò)張模式顯然已經(jīng)失去了成長(zhǎng)的空間，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始摸索新型的盈利擴(kuò)張模式，即從以往的快速開發(fā)、快速銷售、快速拿地這樣一種周而復(fù)始的擴(kuò)張行為中跳出來(lái)，尋求更為持久和穩(wěn)定的生財(cái)之道。因此，近幾年來(lái)，長(zhǎng)期持有物業(yè)，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)或收取租金獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)成為了房地產(chǎn)企業(yè)今后成長(zhǎng)的新選擇。
就這一點(diǎn)而言，旅游地產(chǎn)因其具備消費(fèi)和不動(dòng)產(chǎn)投資雙重屬性而受到地產(chǎn)企業(yè)親睞。一方面，旅游地產(chǎn)包括為各種為旅游、休閑度假者提供相應(yīng)的住宿、餐飲、娛樂(lè)消費(fèi)服務(wù)的物業(yè)類型，十分適合持有經(jīng)營(yíng)；另一方面，旅游房產(chǎn)也是商業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)產(chǎn)品之一，具備極強(qiáng)的投資經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)增值價(jià)值，旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，激發(fā)起各類社會(huì)資本對(duì)旅游房產(chǎn)的投資開發(fā)，其中也包括社會(huì)中產(chǎn)階級(jí)私人及家庭對(duì)旅游房產(chǎn)的消費(fèi)和投資熱情。
（三）地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”的求解之路
“土地財(cái)政”，又稱第二財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出?！巴恋刎?cái)政”的形成與我國(guó)土地出讓制度有關(guān)。目前土地都是通過(guò)買斷的方式使用幾十年，而土地資源又是有限的，這樣一來(lái)，往往造成地方政府的財(cái)政陷入一種不可持續(xù)的惡性增長(zhǎng)之中。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些地方土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來(lái)的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上，第二財(cái)政已經(jīng)超過(guò)第一財(cái)政。
在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的中西部地區(qū)，“土地財(cái)政”現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。要解決當(dāng)前“土地財(cái)政”困局，就要改變單純依靠土地出讓金和房地產(chǎn)稅收為主要收入的財(cái)政現(xiàn)狀。從近年來(lái)頻頻傳出開征物業(yè)稅的消息中，可以看出各級(jí)政府對(duì)改變“土地財(cái)政”現(xiàn)狀的迫切心情。但是，物業(yè)稅只是治標(biāo)不治本，地方財(cái)政收入的持續(xù)發(fā)展最終還是要回到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)上來(lái)。旅游導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā)，不僅僅是土地開發(fā)，更為重要的是，它包含了對(duì)一個(gè)區(qū)域進(jìn)行旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，通過(guò)培育以旅游為主要特色的第三產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，追求的是可持續(xù)的長(zhǎng)期利益、充分的勞動(dòng)力就業(yè)、以及地方財(cái)政的可持續(xù)性增長(zhǎng)，由此成為地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”的求解之路。
三、旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析
（一）旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，且多集中于沿海
旅游地產(chǎn)開發(fā)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠造園，二、##城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“造園”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、##城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。 此外，由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市，或者在旅游景觀資源特別突出的自然風(fēng)景區(qū)。
（二）旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化
中國(guó)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品日益呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。早期的旅游地產(chǎn)主要是賓館、飯店、度假村等項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)入90年代末期，以主題公園、高爾夫等為核心吸引力的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起。2003年前后，產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假開始進(jìn)入國(guó)人視線，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂(lè)、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段。旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化?，F(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對(duì)差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換，商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來(lái)。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)配套、服務(wù)等要求也越來(lái)越高。
（三）旅游地產(chǎn)投資市場(chǎng)潛力有待提高
旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，還可以通過(guò)投資長(zhǎng)期享受物業(yè)帶來(lái)的空間享受和消費(fèi)功能。這樣的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)吸引一些“高收入”、追求“高品質(zhì)”生活的人群前來(lái)消費(fèi)與投資。從投資回報(bào)來(lái)看，旅游資源的稀缺性是導(dǎo)致旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期升值的一個(gè)重要原因。在有限的旅游資源中開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，只要做得合理，收益將比較可觀，項(xiàng)目升值空間也很大。盡管如此，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)投資的規(guī)模性和置業(yè)渠道發(fā)展卻并不充分。這一方面與民眾的旅游地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)能力較低有關(guān)，另一方面原因則在于旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類別和服務(wù)方式較少，推廣不足。
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發(fā)布時(shí)間：2015-07-30
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